存贷款利率明年下调三类房主不宜提前还贷

来自：www.zhuangyi.com日期：2012-12-24 08:52:28

今年6月8日，央行决定5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率又进一步下调至6.55%。从明年1月开始，现有房贷客户每月的还款额将比现在减少。以100万元30年期贷款为例，还款方式为等额本息还款。今年12月份的还款额是6669元，而到了明年1月份就变成了6354元，明年每月月供将比现在少315元。以今后利率不变计算，总还款额将减少12万元。银行人士提醒，由于贷款年限、还款方式不同，房贷月供减少的数额也不同，还款前最好还是向贷款银行进行咨询。另外，随着年底的临近，不少房贷客户选择大额还款以减轻利息负担，专家提醒，并非所有客户都适宜提前还贷，还贷阶段决定着提前还贷的可行性。

        三类人不宜提前还贷

        业内人士建议，如果市民短期内有较高收益项目可投资的，不必赶在年底凑热闹去提前还贷。尤其在三种情况下不宜提前还贷：

        签订贷款合同时享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

        等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金的还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

        等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

        提前还贷手续费不菲

        提前还贷虽然可以节省一笔可观的利息，但各家银行对于提前还贷的客户还会收取一笔不小的手续费，手续费的多少中外资银行有所不同。

        据某中资银行客服人员透露，原则上手续费的缴纳根据合同，如合同中没有标明，则还款超过一年就不收取手续费，如未满一年，将视情况而定，通过双方协商，或可减免手续费。

        汇丰银行客服人员则称手续费的收取分全额还款和部分还款两种，如全额还款，还款不足一年则手续费为全部本金的3%，至少3万元，还款一至两年手续费为2%，至少2万元，两至三年为1%，至少1万元，还款超过三年则不收手续费；如部分还款，则还款金额至少为10万元，还款不足两年则须缴纳全部本金的两个月利息至少4000元作为手续费，还款超过两年免交手续费。大部分中资银行的收费也各不相同，据工行客服人员介绍，该行还款一年以下的借款人提前还贷需缴纳还款金额的5%作为手续费，还款一年以上则不须缴纳。

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